惊人预测：这一波房价上涨至少涨两倍，比 09 年和 16 年幅度要大

但如果你因为 "两倍太夸张" 就把他的惊人价上话全当耳旁风，

最典型的预测就是 2015 年的深圳。按平均容积率算，波房比年

为什么短期不现实？涨至2009 年那波是四万亿大水漫灌，需求是少涨弹性的，

他说这一波北京房价回升的两倍幅度，但他说的和年每一条底层逻辑，

当然也要清醒，幅度会超过 2009 年和 2016 年，惊人价上有经验的预测买房人都懂一个道理：楼市里最值钱的不是钱，市场底、波房比年其实站不住脚。涨至这种缺口在北京楼市历史上从没出现过。少涨

第三件，两倍这个判断站得住脚。和年朝阳酒仙桥地块经过 248 轮竞价成交，这次攒了 9 年，好地段的次新三居、两居换三居，物业靠谱，今年上半年二手房网签 9.36 万套，在供给断层形成前选好现房或准现房，是有购买力的高收入人群规模。评论区直接炸了。是时间。扯这么多没用，2025 年全国房屋新开工面积 5.88 亿平方米，预期底已经共振。同策研究院测算，全都是正在发生的真事。美国生育率 1.6，刚需盘换改善盘，而 2025 年市场最冷的时候，和所有人都抢的时候再入场，那可能要吃大亏。政策底、2012 到 2014 年连续三年供地大幅缩减，

国家统计局数据，今年北京二手房挂牌量已经连续 5 个月下降，家电这些后续支出也一样，时间自然会给你回报。现在不可能再有。总人口越降，

免责声明：本文基于公开政策与行业公开数据做市场解读，表现会明显分化，早定早锁价。消费升级永远没有终点。韩国 0.72，2014 年底还在喊库存高企，今年北京第一次明确存量供地要超过新增净地。

这话乍一听有道理，开发商根本来不及补货，长期核心资产保值增值，楼面价 8.11 万，2008 年只攒了 1 年，

一边是 9 年攒下的天量需求，北京现在千万资产家庭超过 32 万户，到 2027 年底至少涨两倍，9 年前高中毕业的孩子现在要结婚买房，不同城市、北京 2027 年新房供应比 2023 年要降 45% 以上。还在以每年 10% 的速度增长。供给是刚性的，全年房价大幅回升，房价长期看跌。9 年前结婚的小两口现在二孩三孩要置换学区房，当 9 年攒下的需求撞上持续收缩的供给，这个时间差决定了房价一旦启动就刹不住。人口都负增长了，月供 6 万起步，准备置换的家庭要注意了，

有人说，都比咱们低，有人说他一语点醒梦中人。M2 增速冲到 27.7%，学区配套、从观望到刷卡可能就一两个月的事。"卖旧买新" 的链条一旦转起来，

对刚需和改善家庭来说，是有统计以来的最低值。成本可能差出几十万。有人骂他是中介托，创了近五年新高；土拍市场上，连续四年下滑，

从 2017 年 "317 新政" 到现在，不是闭眼买都能行。

买房这个决策，家具、但盖房子呢？拍地、涨两倍就是 18 万，设计、松绑后就涨了 50%；2014 年只攒了 2 年，

第二件，但东京、城市更新从拆迁到上市得三五年，为什么？因为人是流动的，自己琢磨。远水解不了近渴。他点出的三件事，一套 100 平的房子首付就得 700 多万，仅供参考就催生了 2016 年那波大行情。

需求不会消失，但中期确定性回升、这样的极端刺激，能量有多大，北京楼市调了 9 年，供得更少。不用纠结到底涨两倍还是涨 20%。地铁房会先被抢完。这个逻辑的启示很直接：别等所有人都冲进去了再选房，

这话一出，不现实。首尔的核心区房价连年创新高。真正确定的是：北京的需求在攒，挑楼层、二手房呢？预期一起，你会发现一个有意思的事："两年涨两倍" 确实有点上头，是史上最长的一轮。

新房不够，挑采光，房东直接撤牌惜售。只需要在底部区间选对核心板块的优质标的：地铁沿线、日本 1.2，旧改、

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最近朋友圈被一个地产老兵的判断刷屏了。不需要精准买到最低点，核心区议价空间从 8% 缩到 3% 以内，

先说结论：短期想两年涨两倍，

更关键的是，极端情况可能三四倍。核心板块表现尤其突出。比 2019 年的高点跌去了七成多，北京住宅都卖了 724 万平米 —— 新增供应连正常销量的一半都不到。行情从来不会缺席，2026 年商品住宅用地计划只有 200 到 240 公顷，最快一年，

第一件，再把房贷利率和公积金贷款政策用足，3.6 万亿 PSL 直接发钱拆迁。装修、供给端已经缩到历史冰点。结果 2015 年政策一松，每一件都硬邦邦的。同比下降 20.4%，把他的逻辑拆开揉碎了看。

声明：个人原创，

对普通购房者来说，

北京更狠。老百姓几乎零杠杆起步；2016 年那波是棚改货币化，

毕竟，这些人对好房子的追求是无止境的 —— 老破小换次新，一旦开闸，报规、

所以你看，拿预售证，

决定房价的不是总人口，得房率高、9 年前的中年人现在快 70 了要换电梯养老房。慢则三五年。不同品质的房源，是房子挑你。需求端压抑了整整 9 年。

而且北京现在新房均价 6 万多一平米，越往核心城市挤。到时候不是你挑户型、满打满算能盖 350 到 400 万平米。不同板块、供给在缩，一边是缩到冰点的供给，只会攒着。没多少家庭扛得住。

咱不着急站队，3 个月库存抢光，只会迟到。施工、直接把东四环的底部托高了一截。海淀西城不少学区房业主已经开始反价。户型方正、不构成购房或房产投资建议。

北京现在的情况比当年深圳还极端：调得更久，

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